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主题:数读:二线楼市有多火?从数据看已全面赶超北上广深

发表于2016-06-03

尽管一线城市在调控加码后有热度有所降温,但以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市接力一线,房价和土地出让不断刷新纪录,与北京、上海、深圳相比也有过之而无不及。


房价:二线城市全面领涨


国家统计局发布的数据显示,4月份70大中城市中,上涨城市比例达93%,这是时隔28个月再次出现“普涨”形势。值得注意的是,在新建商品住宅数据中,二线城市全面取代一线城市,成为房价上涨先锋,4月房价涨幅前十位中的绝大多数为二线城市。


环比来看,新建商品住宅价格增幅前十位中的一线城市仅有上海、北京上榜,4月二线城市中,合肥涨势迅猛,环比涨幅高达5.8%,厦门环比上涨5.3%,南京环比上涨4.4%,惠州环比上涨3.3%,杭州、福州分别上涨3%。



同比方面来看,目前南京、厦门的房价增速已经超过了北京,合肥增速也已经超过了广州。其中南京房价同比涨幅更是达到了22.6%,高居全国第三。若不是因为70大中城市房价未统计苏州,北京房价增速或许难以排入前五。之前库存压力相对较大、上周大放异彩的杭州,房价同比涨幅也达到了15%,紧跟在广州之后。



此外,根据中国房地产测评发布的《2016年5月中国城市住房价格288指数》报告来看,热点二线城市一手房价格指数涨幅居前。其中,厦门一手房价格指数环比上涨5.57%,占据全国涨幅首位,南京、武汉、苏州和合肥分别以5.41%、4.80%、4.59%、4.53%的涨幅分列全国涨幅二至五位。



   库存:部分二线城市消化周期处于历史低位


克而瑞数据显示,截至5月末共有6个城市消化周期低于4个月。一线城市中仅上海入围,消化周期为3.1个月,二线城市方面,则有南京、合肥、武汉、苏州、郑州等五个城市满足标准,这些城市基本都达到了无房可卖的程度。其中南京消化周期更是只有1.5个月,“一房难求”已经成为不少购房者必须面对的难题。


值得注意的是,南京、苏州、武汉等城市的供应规模都在2013年前后上了一个台阶,但消化周期仍一再走低,说明需求的集中释放推动了这些城市房地产热度一再攀升。



   土地:热点二线城市频现 地价一再攀高


据CRIC监测,2016年1月至今全国一共诞生了80个总价、单价,共分布在22座城市,其中仅南京、上海、杭州、佛山四座城市,数量已经达到39个,接近全国一半;范围放宽一些,再加上北京、合肥、苏州、武汉,数量将达到全国七成。并且除了一线城市和“广佛同城”的佛山之外,其余的“之城”都是上面提到的热点二线城市。


在这些热点二线城市的带动下,2016年土地市场价格一再攀高。在5月份成交的经营性土地中,一线城市成交金额占比仅为25%,较过去三年均值低了10个百分点,但土地市场平均溢价率依然高达73%,成交楼板价高达6000元/平方米,同比大涨155%,创下历史新高。



此外,根据中原地产数据显示,2016年以来土地成交金额前十的城市中,二线城市占到了8个,苏州、南京、合肥,平均溢价达100%以上。全国20大城市前五月土地出让金多的城市当中,同比涨幅超过100%的城市有苏州、南京、杭州、合肥、武汉、宁波、佛山和温州;同比涨幅超过200%的有城市有7 个。令业内震惊的是,苏州楼面价每平方米达5089元,同比597.5%;土地出让金759亿元,同比867.33%。


以上这些因素无一不体现了二线城市房地产市场的火爆程度。


政策收紧箭在弦上 多城重启限购成大概率事件


对于地价房价的疯涨,尽管热点城市也出台了一些限制性政策,但大多没有得到理想的成效,以至于近期“限购复辟”的谣言也愈演愈烈。


据媒体报道,近日住建部听取了部分房地产界人士关于楼市近况的汇报,重点关注了热点城市的。除了合肥或重新出台楼市限购,苏州择机出台限购令的可能性也在加大。而近日,从人士对于中国经济的表态中提到的房地产降温信号值得市场重视。可以预计的是,火爆的楼市或将催生更严的调控政策,对未来可能出现的市场风险不可不防。


数据来源:国家统计局、中国房地产测评、克而瑞研究、中原地产

(作者:克而瑞)

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