对政府而言，房地产不仅是一个经济问题，更是一个民生问题。当前房地产库存处于历史高位，积累了一定的金融风险，而与此同时，和人户分离、城镇化相关的住房需求又有待释放。提高居民住房消费能力，消化房地产库存，对稳增长、调结构、防风险、促民生都具有积极意义。近期财经领导小组会议、政治局会议、经济工作会议与城市工作会议等重要会议都提出要加强供给侧改革，其中加快房地产库存消化是重要工作之一，预计“十三五”时期具体方案将加速落地。而在消化房地产库存这场攻坚战中，需要有宽松的货币政策环境。
1.房地产已过时代
1998年中国住房正式实行货币化，开始了房地产市场化之路，住房类商品房销售价格在当年首超1亿平方米。此后快速增长，2002年实现销售面积2.37亿平方米，2007年销售面积7.01亿平方米。2008年受国际金融危机冲击，当年销售面积锐减至5.93亿平方米，政府随后出台“四万亿”政策刺激，2009年住宅类商品房销售面积反弹至8.62亿平方米。2013年商品房销售面积高达13.05亿平方米，创历史峰值。
强劲的住房需求带动供给上升，房屋新开工面积从1998年的2亿平方米攀升至2013年的20亿平方米，15年间增长了10倍。房地产市场的繁荣又带动上游产业如钢铁、水泥等的固定资产。根据住建部的数据，房地产及相关产业链贡献GDP的比重超过1/3，经济“房地产化”特征明显，成为中国经济增长重要的引擎。为维持GDP在合理区间平稳运行，各级政府重视房地产业的发展，在政策支持下房地产市场迎来了十余年的时代。
但目前来看，房地产市场供需结构发生变化，面临较大调整压力。从供给端看，当前商品房库存处于历史高位。根据国家统计局数据，2015年11月商品房待售面积高达6.96亿平方米，按人均33平方米的居住面积计算，可满足2100万人的住房需求。今年1~11月商品房累计销售面积为10.93亿平方米，假设月均销售面积为今年前11月销售面积的平均值，则在不考虑新竣工面积的情况下，全国商品房存销比为7个月，创历史新高。而2013年新开工面积高达20.1亿平方米，商品房项目建设周期通常为2~3年，今明两年为竣工高峰，尽管新开工面积已同比负增长，但商品房库存仍将被动增加。
从需求端看，人口结构的变化导致刚需增长放缓。15~64岁的劳动年龄人口是购房主体，其中15~34岁人口购房主要为消费性住房需求，35~64岁人口购房需求主要为性住房需求。部分购房者将房产作为一种储蓄，待退休后将房产出售作为养老资金。老龄人口比重越高，购房意愿则相对不足，存量房、待售房越多。而随着计划生育和预期寿命的增加，中国已于2011年迎来人口结构拐点。
计划生育加速底部老龄化，消费性住房需求日渐放缓。中国于1982年开始执行计划生育政策，给予独生子女家庭每月5元补贴，由于当时普通工薪阶层每月收入仅几十元，政策立杆见影，生育率从1982年的2.23%下降至1983年的2.02%。随后因新中国成立后的批婴儿潮人口到达适婚年龄，生育率从1984年开始反弹，在1987年到达峰值2.33%，此后一直走低，从2003年开始维持在1.2%左右。32岁以下人口比例将逐渐缩小，消费性住房需求也将随之减弱。
人口预期寿命增长则加速了顶部老龄化。随着居民生活条件的改善、医疗技术的提高，预期寿命有了大幅增加。2000年全国人口普查显示中国人均预期寿命为71.4岁，而2010年该数据已达74.83，预期寿命的增加提高了人口金字塔的顶部权重。
底部老龄化与顶部老龄化叠加，加速了中国人口的老龄化进程。2006年《国家人口发展战略报告》指出，15~64岁总人口将在2016年达到高峰，但早在2011年中国人口结构已迎来拐点，比预期时间提前5年。总劳动年龄人口占比从2010年的74.5%开始下降，短短四年已降至2014年的73.41%。
从国际经验看，房地产拐点紧随总劳动力人口拐点的来临。日本总劳动力人口占比在1992年达到峰值，而房地产泡沫在1991年已开始破裂。美国总劳动力人口占比在2006年见顶，2007年房价即开始下跌。
2003年至2013年，房价高歌猛进，迎来了地产业十年。但在房地产调控政策开始转向去库存、需求逐步减弱、总劳动人口比重下降等多重因素影响下，房地产市场难再辉煌。对房价前景的悲观预期，又进一步抑制性与投机性住房需求。经济工作会议也鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。近期房价回暖不可持续，房价将进入盘整期和下行通道。
2.商品房销售量价齐暖，宽松货币政策功不可没
继2008年、2012年销售短期回落后，2014年房地产市场迎来了一轮新的调整。在销售数量方面，2014年1~2月全国商品房销售面积累计同比下降-0.1%，此后跌幅不断扩大，2015年前两个月销售面积累计同比下跌达16.3%。在销售价格方面，2014年9月70个大中城市新建住宅价格指数和二手住宅价格指数同比均开始由正转负，至今年4月两者同比跌幅分别为6.3%和5.2%。
为防止房地产市场过度调整，引发系统性金融风险，中国政府采取了一系列举措维持房地产市场的平稳运行。一是取消限购，从去年6月呼和浩特正式发文取消限购起，41个限购城市除北上广深和三亚外均已取消限购政策。二是地方政府购买商品房，加快库存消化，如福州市政府以低于市场价15%左右的价格购买商品房作为保障房，改善了房地产开发企业现金流状况并满足部分低收入人群的住房需求。
而货币政策方面，稳定房地产销售的具体措施可分为三类。，降准、降息减少购房者的利息负担。当前中国房价收入比高于平均水平，普通家庭在购买住房时一般都需要贷款支持。而住房抵押贷款通常期限较长且以复利计算，利率水平的微小变动可使购房者实际承担的还贷成本出现较大差异。以一笔本金为100万元、期限20年的个人住房贷款为例，利率提高1%，购房者承担的实际利息支出将增加14万元。2014年11月至今中国央行已持续6次降息、5次降准，释放了大量的流动性，个人住房抵押贷款加权平均利率已由2014年三季度的6.96%降至今年三季度的5.02%，房贷利率的大幅降低有效刺激了购房需求。
第二，降低首付比例。相关研究表明，满足购房条件的城镇家庭比例对首套房首付比例变动反应明显，30%的按揭首付比例实际上将50%的家庭排除在满足购房条件这一群体之外。今年10月1日，非限购城市的首套房首付比例降至25%，使得一部分家庭可获得信贷支持进入商品房市场，对稳定房地产市场作用明显。
第三，信贷资产证券化提升商业银行贷款意愿。在经济下行背景下，实体企业现金流恶化，银行坏账率攀升。出于谨慎经营原则，商业银行贷款意愿回落，尤其是长期限的住房抵押贷款。为提升商业银行的贷款意愿，国务院再次提高信贷资产证券化额度5000亿元、中国央行将信贷资产证券化由审核制改为备案制，盘活了商业银行的存量信贷资产，改善了其资产负债结构，商业银行对居民购房的支持力度也随之加大。
在政策组合刺激下，房地产销售已量价齐升。全国商品房销售面积累计同比于今年6月由负转正，且增速不断提高，70个大中城市新建住宅价格指数和二手住宅价格指数也于今年5月起持续环比正增长。因货币政策切实降低了居民购房门槛和资金成本，其对于房地产市场的回暖功不可没。
3.货币政策加速“十三五”时期房地产供给侧改革
近期召开了一系列重要会议，提出要在适度扩大总需求的同时，加快供给侧改革。其中消化房地产库存是供给侧改革的五大攻坚战之一，显示调控房地产市场的思路发生转变，由加快供给转为刺激需求，“十三五”时期具体措施将加速落地。
2015年12月18日~21日召开的经济工作会议，明确了化解房地产库存的政策思路。除提出房地产企业适当降低住房价格外，政策思路主要集中在加快农民工城市化、深化住房制度改革等，通过扩大需求来消化库存。农民工就业主要集中在制造业、建筑业、批发零售等行业，在相同行业内部农民工工资水平与城镇居民工资水平均有差距，其参与房地产市场离不开银行提供大额度、低成本的信贷资金支持，而这又需要宽松的货币政策环境。
预计“十三五”时期货币政策将保持宽松的基调不变，加速房地产市场的供给侧改革。而货币政策也有宽松的空间，首先，因农民工收入增速放缓、国际能源和粮食等大宗商品进入熊市以及国内总需求不强等因素，CPI中枢将继续下移，降息空间仍存。其次，非限购城市25%的首套房首付比例与欧美国家相比，仍处于较高位置，未来可继续降低首付比例，购房者可获得更高的信贷额度。后，ABS在国内尚处于起步阶段，未来发展前景广阔，信贷资产证券化规模的扩大将提升商业银行对住房购买的信贷支持力度。
(管清友系民生证券研究院执行院长 李奇霖系固定组负责人)
对政府而言，房地产不仅是一个经济问题，更是一个民生问题。当前房地产库存处于历史高位，积累了一定的金融风险，而与此同时，和人户分离、城镇化相关的住房需求又有待释放。提高居民住房消费能力，消化房地产库存，对稳增长、调结构、防风险、促民生都具有积极意义。近期财经领导小组会议、政治局会议、经济工作会议与城市工作会议等重要会议都提出要加强供给侧改革，其中加快房地产库存消化是重要工作之一，预计“十三五”时期具体方案将加速落地。而在消化房地产库存这场攻坚战中，需要有宽松的货币政策环境。
1.房地产已过时代
1998年中国住房正式实行货币化，开始了房地产市场化之路，住房类商品房销售价格在当年首超1亿平方米。此后快速增长，2002年实现销售面积2.37亿平方米，2007年销售面积7.01亿平方米。2008年受国际金融危机冲击，当年销售面积锐减至5.93亿平方米，政府随后出台“四万亿”政策刺激，2009年住宅类商品房销售面积反弹至8.62亿平方米。2013年商品房销售面积高达13.05亿平方米，创历史峰值。
强劲的住房需求带动供给上升，房屋新开工面积从1998年的2亿平方米攀升至2013年的20亿平方米，15年间增长了10倍。房地产市场的繁荣又带动上游产业如钢铁、水泥等的固定资产。根据住建部的数据，房地产及相关产业链贡献GDP的比重超过1/3，经济“房地产化”特征明显，成为中国经济增长重要的引擎。为维持GDP在合理区间平稳运行，各级政府重视房地产业的发展，在政策支持下房地产市场迎来了十余年的时代。
但目前来看，房地产市场供需结构发生变化，面临较大调整压力。从供给端看，当前商品房库存处于历史高位。根据国家统计局数据，2015年11月商品房待售面积高达6.96亿平方米，按人均33平方米的居住面积计算，可满足2100万人的住房需求。今年1~11月商品房累计销售面积为10.93亿平方米，假设月均销售面积为今年前11月销售面积的平均值，则在不考虑新竣工面积的情况下，全国商品房存销比为7个月，创历史新高。而2013年新开工面积高达20.1亿平方米，商品房项目建设周期通常为2~3年，今明两年为竣工高峰，尽管新开工面积已同比负增长，但商品房库存仍将被动增加。
从需求端看，人口结构的变化导致刚需增长放缓。15~64岁的劳动年龄人口是购房主体，其中15~34岁人口购房主要为消费性住房需求，35~64岁人口购房需求主要为性住房需求。部分购房者将房产作为一种储蓄，待退休后将房产出售作为养老资金。老龄人口比重越高，购房意愿则相对不足，存量房、待售房越多。而随着计划生育和预期寿命的增加，中国已于2011年迎来人口结构拐点。
计划生育加速底部老龄化，消费性住房需求日渐放缓。中国于1982年开始执行计划生育政策，给予独生子女家庭每月5元补贴，由于当时普通工薪阶层每月收入仅几十元，政策立杆见影，生育率从1982年的2.23%下降至1983年的2.02%。随后因新中国成立后的批婴儿潮人口到达适婚年龄，生育率从1984年开始反弹，在1987年到达峰值2.33%，此后一直走低，从2003年开始维持在1.2%左右。32岁以下人口比例将逐渐缩小，消费性住房需求也将随之减弱。
人口预期寿命增长则加速了顶部老龄化。随着居民生活条件的改善、医疗技术的提高，预期寿命有了大幅增加。2000年全国人口普查显示中国人均预期寿命为71.4岁，而2010年该数据已达74.83，预期寿命的增加提高了人口金字塔的顶部权重。
底部老龄化与顶部老龄化叠加，加速了中国人口的老龄化进程。2006年《国家人口发展战略报告》指出，15~64岁总人口将在2016年达到高峰，但早在2011年中国人口结构已迎来拐点，比预期时间提前5年。总劳动年龄人口占比从2010年的74.5%开始下降，短短四年已降至2014年的73.41%。
从国际经验看，房地产拐点紧随总劳动力人口拐点的来临。日本总劳动力人口占比在1992年达到峰值，而房地产泡沫在1991年已开始破裂。美国总劳动力人口占比在2006年见顶，2007年房价即开始下跌。
2003年至2013年，房价高歌猛进，迎来了地产业十年。但在房地产调控政策开始转向去库存、需求逐步减弱、总劳动人口比重下降等多重因素影响下，房地产市场难再辉煌。对房价前景的悲观预期，又进一步抑制性与投机性住房需求。经济工作会议也鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。近期房价回暖不可持续，房价将进入盘整期和下行通道。
2.商品房销售量价齐暖，宽松货币政策功不可没
继2008年、2012年销售短期回落后，2014年房地产市场迎来了一轮新的调整。在销售数量方面，2014年1~2月全国商品房销售面积累计同比下降-0.1%，此后跌幅不断扩大，2015年前两个月销售面积累计同比下跌达16.3%。在销售价格方面，2014年9月70个大中城市新建住宅价格指数和二手住宅价格指数同比均开始由正转负，至今年4月两者同比跌幅分别为6.3%和5.2%。
为防止房地产市场过度调整，引发系统性金融风险，中国政府采取了一系列举措维持房地产市场的平稳运行。一是取消限购，从去年6月呼和浩特正式发文取消限购起，41个限购城市除北上广深和三亚外均已取消限购政策。二是地方政府购买商品房，加快库存消化，如福州市政府以低于市场价15%左右的价格购买商品房作为保障房，改善了房地产开发企业现金流状况并满足部分低收入人群的住房需求。
而货币政策方面，稳定房地产销售的具体措施可分为三类。，降准、降息减少购房者的利息负担。当前中国房价收入比高于平均水平，普通家庭在购买住房时一般都需要贷款支持。而住房抵押贷款通常期限较长且以复利计算，利率水平的微小变动可使购房者实际承担的还贷成本出现较大差异。以一笔本金为100万元、期限20年的个人住房贷款为例，利率提高1%，购房者承担的实际利息支出将增加14万元。2014年11月至今中国央行已持续6次降息、5次降准，释放了大量的流动性，个人住房抵押贷款加权平均利率已由2014年三季度的6.96%降至今年三季度的5.02%，房贷利率的大幅降低有效刺激了购房需求。
第二，降低首付比例。相关研究表明，满足购房条件的城镇家庭比例对首套房首付比例变动反应明显，30%的按揭首付比例实际上将50%的家庭排除在满足购房条件这一群体之外。今年10月1日，非限购城市的首套房首付比例降至25%，使得一部分家庭可获得信贷支持进入商品房市场，对稳定房地产市场作用明显。
第三，信贷资产证券化提升商业银行贷款意愿。在经济下行背景下，实体企业现金流恶化，银行坏账率攀升。出于谨慎经营原则，商业银行贷款意愿回落，尤其是长期限的住房抵押贷款。为提升商业银行的贷款意愿，国务院再次提高信贷资产证券化额度5000亿元、中国央行将信贷资产证券化由审核制改为备案制，盘活了商业银行的存量信贷资产，改善了其资产负债结构，商业银行对居民购房的支持力度也随之加大。
在政策组合刺激下，房地产销售已量价齐升。全国商品房销售面积累计同比于今年6月由负转正，且增速不断提高，70个大中城市新建住宅价格指数和二手住宅价格指数也于今年5月起持续环比正增长。因货币政策切实降低了居民购房门槛和资金成本，其对于房地产市场的回暖功不可没。
3.货币政策加速“十三五”时期房地产供给侧改革
近期召开了一系列重要会议，提出要在适度扩大总需求的同时，加快供给侧改革。其中消化房地产库存是供给侧改革的五大攻坚战之一，显示调控房地产市场的思路发生转变，由加快供给转为刺激需求，“十三五”时期具体措施将加速落地。
2015年12月18日~21日召开的经济工作会议，明确了化解房地产库存的政策思路。除提出房地产企业适当降低住房价格外，政策思路主要集中在加快农民工城市化、深化住房制度改革等，通过扩大需求来消化库存。农民工就业主要集中在制造业、建筑业、批发零售等行业，在相同行业内部农民工工资水平与城镇居民工资水平均有差距，其参与房地产市场离不开银行提供大额度、低成本的信贷资金支持，而这又需要宽松的货币政策环境。
预计“十三五”时期货币政策将保持宽松的基调不变，加速房地产市场的供给侧改革。而货币政策也有宽松的空间，首先，因农民工收入增速放缓、国际能源和粮食等大宗商品进入熊市以及国内总需求不强等因素，CPI中枢将继续下移，降息空间仍存。其次，非限购城市25%的首套房首付比例与欧美国家相比，仍处于较高位置，未来可继续降低首付比例，购房者可获得更高的信贷额度。后，ABS在国内尚处于起步阶段，未来发展前景广阔，信贷资产证券化规模的扩大将提升商业银行对住房购买的信贷支持力度。
(管清友系民生证券研究院执行院长 李奇霖系固定组负责人)